Asbest-Dachplatten und andere belastete Baustoffe:
Welche Verantwortung hat der Eigentümer oder Vermieter?
Mieter wie Immobilienbesitzer fürchten Asbest gleichermaßen. Denn obwohl asbesthaltige Produkte seit 1993 in Deutschland verboten sind, findet man die Mineralfaser auch heute noch in vielen Altbauten. Dort kann das gesundheitsschädliche Silikat in Verbindung mit anderen Materialien verbaut sein.
So gibt es beispielsweise Verbindung mit Zement, Kunststoff oder Gips in Form von Asbest-Dachplatten, Fassadenelementen, Fußbodenplatten oder Luftschächten. Doch selbst in Fensterkitt oder Fliesenkleber können sich die krebserregenden Fasern befinden. Vor allem in den 1960er- und 1970er-Jahren wurde das widerstandsfähige Material vielen Baustoffen beigemengt.
Was ist Asbest und was macht ihn so gefährlich?
Der Begriff Asbest bezeichnet eine Gruppe von mineralischen Fasern, die als natürliche Einlagerungen in gewissen Gesteinen vorkommen. Wegen seiner einzigartigen technischen Eigenschaften wurde Asbest besonders in der zweiten Hälfte des zwanzigsten Jahrhunderts häufig im Baugewerbe und anderen Industriezweigen eingesetzt. So ist die Faser sehr resistent gegen Hitze, Feuer und chemische Einflüsse, isoliert gut und lässt sich zudem gut mit anderen Stoffen binden. Ein weit verbreitetes Beispiel sind Faserzement-Asbestplatten, die auf vielen Dächern und an vielen Fassaden verbaut wurden.
Grundsätzlich wird zwischen Asbest in schwach gebundener und fest gebundener Form unterschieden. In schwach gebundener Form ist Asbest besonders gefährlich für die Gesundheit, da mikroskopisch kleine Fasern schon durch einfache Berührungen oder Erschütterung freigesetzt werden und in die Raumluft gelangen können. Wenn die Fasern einmal eingeatmet wurden und in die Lunge gelangt sind, können sie wegen ihrer langen Beständigkeit vom menschlichen Organismus kaum abgebaut werden. Dann können die Fasern schwere Krankheiten wie Brustfellkrebs, Lungenkrebs oder Asbestose verursachen.
Asbest wird meist erst durch mechanische Bearbeitung zum Risiko
Zunächst einmal eine Entwarnung: Wenn Sie Mieter oder Besitzer einer asbestbelasteten Immobilie sind, sind Sie nicht automatisch durch das Mineral gefährdet. Denn in belastetem Faserzement, etwa als Asbestdachoder als Asbestfassade, liegt der Stoff in fest gebundener Form vor. Dabei lösen sich in der Regel keine feinen Fasern ab. Erst wenn betroffene Baustoffe unsachgemäß bearbeitet, entfernt oder über einen längeren Zeitraum der Verwitterung ausgesetzt werden, kann der gebundene Asbest freigesetzt und so zum möglichen Risiko werden.
Deshalb ist gesetzlich genau geregelt, wie bei Asbestsanierungen mit dem schädlichen Material umgegangen werden muss. Die Technische Regel für Gefahrstoffe 519 (TRGS 519) bestimmt beispielsweise, wann bei Umbauarbeiten eine auf Asbest spezialisierte Spezialfirma hinzuzuziehen ist.
Für fest gebundenen Asbest gilt grundsätzlich: Solange die belasteten Produkte, wie etwa Asbest-Dachplatten oder alte Bodenbeläge, intakt sind, geht von ihnen kein Risiko aus. Erst wenn die Materialien durch Alterung, Verschleiß oder Verwitterung rissig und porös werden, können sie potentiell eine gesundheitsschädliche Menge der feinen Fasern freisetzen. Das Bundesamt für Gesundheit sieht Belastungen von mehr als 400 lungengängigen Asbestfasern pro Kubikmeter Luft als bedenklich an. In diesem Fall ist schnelles Handeln angeraten und die Baustoffe müssen dringend entfernt und ersetzt werden.
Welche Verantwortungen hat der Hauseigentümer?
Eigentümer von asbestbelasteten Immobilien sind nicht automatisch dazu verpflichtet, Asbest-Dachplatten oder andere betroffene Bauteile unverzüglich zu entfernen. Dies gilt selbstverständlich nur, solange keine direkte Gefahr von den Bauelementen auf die Gesundheit der Bewohner ausgeht. Ist jedoch eine akute Gesundheitsgefährdung durch freigesetzte Fasern nachgewiesen und der Eigentümer unterlässt trotzdem nötige Maßnahmen, muss er mit strafrechtlichen Konsequenzen rechnen.
Es liegt in der Verantwortung des Vermieters, seine Mieter vor Gefahren zu schützen, die von der Immobilie ausgehen können. Mieter können deshalb verlangen, dass der Vermieter nötige Schutzmaßnahmen trifft oder beschädigte Asbest-Dachplatten und -baustoffe austauscht.
Wenn Sie als Immobilienbesitzer nicht wissen, ob Ihre Immobilie mit asbesthaltigen Materialien belastet ist, sollten Sie dies spätestens vor einer geplanten Sanierung prüfen lassen. Hier gilt die Faustformel: Ist das Gebäude zwischen etwa 1900 und 1990 erbaut oder saniert worden, müssen Sie fast immer mit verbautem Asbest rechnen.
Werden bei der Sanierung asbesthaltige Baustoffe nicht als solche erkannt, setzen Sie alle beteiligten Mitarbeiter, die unbedarft mit dem belasteten Material hantieren, einem unnötigen und unkalkulierbaren Risiko aus. Wird der Asbest allerdings rechtzeitig identifiziert und im Rahmen einer Sanierung vollständig und fachgerecht entfernt, drohen keine Gesundheitsgefahren für Arbeiter und Bewohner mehr.
Positiver Nebeneffekt einer Asbestsanierung: Die Gefahr einer Wertminderung durch den vorhandenen Asbest ist gebannt, der Wiederverkaufswert Ihrer Immobile steigt definitiv.
Wichtige Faustformel:
Ist Ihre Immobilie zwischen 1900 und 1990 gebaut oder saniert worden, ist die Wahrscheinlichkeit sehr hoch, dass asbesthaltige Baustoffe verwendet worden. In diesem Fall sollten Sie vor einer Gebäude- oder Dachsanierung dringend einen Sachverständigen hinzuziehen und verdächtige Materialien auf eine Belastung testen lassen.
Worauf Sie bei der Vermietung asbestbelasteter Wohnräume achten müssen
Doch auch neben Schmerzensgeldansprüchen bei einer bewussten Unterlassung oder der Wertminderung der Immobilie müssen Vermieter mit gewissen Folgen rechnen, falls eine Asbestbelastung am Gebäude oder in den Wohnräumen nachgewiesen wurde.
Nach Ansicht des Deutschen Mieterbundes (DMB), sind Vermieter verpflichtet, betroffene Mieter vor möglichen Asbestgefahren zu warnen. Zudem muss der Vermieter schnellstmöglich eine Sanierung durch Fachleute veranlassen, wenn Asbestfasern freigesetzt werden.
Welche Gerichtsurteile zu Asbestbelastung in Mietobjekten gibt es?
Zum Thema Asbest in Mietobjekten gibt es in Deutschland zahlreiche Gerichtsentscheidungen. Einige wichtige Urteile sollen Ihnen im Folgenden vorgestellt werden:
- Gesundheitsgefahr: Nach Auffassung des Oberlandesgerichts Hamm ist eine mit Asbest belastete Wohnung mangelhaft, wenn und weil sie nur in der Angst vor Gesundheitsgefahren genutzt werden kann (OLG Hamm 30 U 20/01). Hier ist also nicht das tatsächliche Risiko ausschlaggebend, sondern allein die gefühlte Gefahr. Mietern steht im Falle einer mangelhaften Wohnung das Recht auf Mietminderung zu. Doch Mieter haben noch weitere Möglichkeiten, Druck auf den Vermieter auszuüben, damit dieser die Mängel beseitigt. Hat zum Beispiel der Vermieter trotz Mängelanzeige und Fristsetzung durch den Mieter nichts unternommen, kann der Mieter die zu zahlende Miete zurückbehalten, bis die Mängel beseitigt sind. Dieses Zurückbehaltungsrecht hat der Mieter zusätzlich zum Recht auf Minderung. Im Gegensatz zur Mietminderung muss die zurückbehaltene Miete jedoch nachgezahlt werden, sobald die Mängel beseitigt sind.
- Asbestfasern: Laut einem Urteil das Oberlandesgerichts Koblenz stellt das Einatmen von freigesetzten Asbestfasern im Kellergeschoss eines Wohnhauses auch dann eine Gesundheitsverletzung dar, wenn noch keine Krankheit dadurch ausgebrochen ist (OLG Koblenz 1 U 1380/10).
- Fußbodenfliesen: Gerissene, asbesthaltige Fußbodenfliesen sind ein Mangel der Mietsache und berechtigen den Mieter zu einer Mietminderung um zehn Prozent. Die Fliesen müssen vom Vermieter umgehend entfernt und ersetzt werden (Landgericht Berlin 65 S 419/10). Trennwände: Wenn Trennwände in Mietobjekten wegen enthaltener Asbestfasern nicht bearbeitet werden können, liegt ein Mangel vor, den der Vermieter umgehend beseitigen muss (Landgericht Berlin 63 S 42/10).
- Nachtspeicheröfen: Nachtspeicherheizungen bis zum Baujahr 1977 können Asbest enthalten, müssen aber erst im Jahr 2019 (laut EnEV 2009) außer Betrieb genommen werden. Nach einer Entscheidung des Landgerichts Berlin (67 S 131/97) sind Vermieter jedoch verpflichtet, asbesthaltige Nachtstromspeicheröfen auszutauschen, wenn in der Raumluft eine Konzentration von mehr als 400 Asbestfasern pro Kubikmeter festgestellt wird.
- Haftung: Ein weiteres Urteil des Landgerichts Berlin besagt, dass ein Vermieter für alle Schäden haftet, die aus einer fehlerhaften Behandlung und Bearbeitung von Vinyl-Asbestplatten entstehen. Zur Haftung zählen auch Pflichtverletzungen durch Handwerker, die der Vermieter beauftragt hat (Landgericht Berlin 65 S 200/12).
Selbst wenn Sie als Vermieter nicht direkt von den gesundheitlichen Gefahren durch Asbest betroffen sind, sollten Sie das Problem Asbest umgehend mit einer Sanierung angehen. Dadurch schützen Sie nicht nur die Gesundheit Ihrer Mieter, sondern auch sich selbst vor möglichen rechtlichen Folgen.
