Als Haus- oder Wohnungsbesitzer müssen Sie zahlreiche Kosten selbst aufbringen. Allerdings können Sie bei Eigennutzung viele dieser gebäudebezogenen Kosten von der Steuer absetzen. Damit sind zum einen große Ersparnisse möglich, zum anderem bieten sich Anreize, um notwendige sowie nachhaltige Sanierungen durchführen zu lassen. Arbeiten, welche die Umwelt schonen sowie Energie und entsprechende Kosten sparen. Im folgenden Text erfahren Sie, was Sie an Ihrer Immobilie bei Eigennutzung steuerlich geltend machen können.

Einsparungen bei der Grunderwerbsteuer

Nachdem Sie den Kaufvertrag unterzeichnet haben, kommt auch bald die Grunderwerbsteuer auf Sie zu. Die Höhe der Grunderwerbsteuer wird vom jeweiligen Bundesland festgelegt, in dem Sie das Grundstück erwerben. Sie kann sich dementsprechend von Bundesland zu Bundesland unterscheiden. Eine Steuererleichterung wird Ihnen bei der Grunderwerbsteuer nur in folgenden Ausnahmefällen gewährt:

• wenn Käufer und Verkäufer direkt miteinander verwandt sind – zum Beispiel ein Verkauf zwischen Geschwistern
• beim Verkauf zwischen Eltern und Lebens- oder Ehepartner der Kinder
• wenn Käufer und Verkäufer verheiratet sind oder sich in einer eingetragenen Lebenspartnerschaft befinden

Wenn es in einem Notarvertrag so festgelegt und ordentlich getrennt ist, müssen Sie auch auf bewegliche Dinge keine Grunderwerbssteuer zahlen. Hierzu gehören etwa Schränke, die Küche, Gartengeräte oder Markisen.

Eigennutzung der Immobilie – Arbeitszimmer von der Steuer absetzen

Steuererleichterungen für das Arbeitszimmer sind für Immobilienbesitzer nur in zwei Fällen möglich:

• Sind Sie ein Arbeitnehmer und steht Ihnen kein anderer Arbeitsplatz zur Verfügung, zum Beispiel in einem Büro, können Sie bis zu 1.250 Euro von Ihrem Arbeitszimmer im Jahr absetzen.
• Wenn Ihre Arbeit hauptsächlich im Home-Office stattfindet. Das kann in seltenen Fällen bei Angestellten vorkommen. Häufiger bestreiten jedoch auch Selbstständige beziehungsweise Freiberufler ihren Arbeitsalltag größtenteils von Zuhause. Trifft einer dieser Fälle auf Sie zu, können sie das Arbeitszimmer als Betriebsausgabe (Selbstständige) oder als Werbungskosten (Arbeitnehmer) geltend machen.

Anteilige Kosten, die nicht direkt dem Arbeitszimmer zuzuordnen sind, sind im Verhältnis zur Gesamtwohnfläche zu berechnen. Hierzu gehören:

• Kosten für die Ausstattung des Zimmers, zum Beispiel Lampen, Teppiche, Gardinen, Vorhänge und Tapeten
• Kosten für die Reinigung, sofern diese nicht von einer anderen im Haushalt wohnenden Person durchgeführt wird
• Gebäude – AfA, Absetzungen für außergewöhnliche technische oder wirtschaftliche Abnutzung, Sonderabschreibungen
• Schuldzinsen für Kredite, die zur Anschaffung, Herstellung oder Reparatur der Eigentumswohnung oder des Gebäudes verwendet worden sind
• Grundsteuer
• Wohngeld ohne die Instandhaltungsrücklage
• Hausratversicherungen
• Kosten für Renovierungen

Steuererleichterung bei der Nutzung von Handwerkern

Nehmen Sie die Leistung von Handwerkern in Anspruch oder lassen Sie Modernisierungen beziehungsweise Sanierungen durchführen, können Sie diese steuerlich geltend machen. 20 Prozent dieser Leistungen, höchstens aber 1.200 Euro, können Sie in einem Jahr von der Steuer absetzen. Hierunter fallen nur folgende Kosten:

• Arbeitskosten
• Fahrtkosten
• Maschinenkosten

Kosten für die verwendeten oder verarbeiteten Materialien und Handwerksarbeiten, die Sie selbst durchführen, können Sie dagegen nicht absetzen.

Steuererleichterungen bei energetischen Sanierungen

Seit dem 1. Januar 2020 können Sie dank des Gesetzes zur Umsetzung des Klimaschutzprogramms 2020 auch Kosten für die energetische Sanierung von der Steuer absetzen. Das gilt zumindest für alle Arbeiten, die zwischen dem 1. Januar 2020 und Ende 2029 abgeschlossen würden. Um diese Arbeiten steuerlich geltend zu machen, müssen Sie allerdings einige Voraussetzungen erfüllen:

• die Immobilie muss mindestens 10 Jahre alt sein
• wenn Sie die Sanierung der Immobilie bereits anderweitig steuerlich abgesetzt haben, ist eine weitere Erleichterung nicht möglich
• haben Sie schon Förderungen des BAFA oder der KfW für die Sanierung genutzt, können Sie ebenfalls nicht von dem Steuerbonus profitieren

Machen Sie sich am besten schon vor den Sanierungen Gedanken, welche Art der Förderung oder Steuererleichterung sich für Sie lohnt.

Zielwerte der energetischen Sanierung

Darüber hinaus müssen alle umgesetzten Sanierungsmaßnahmen bestimmte Anforderungen erfüllen. Das heißt, die verschiedenen Dämmungen müssen einen spezifischen Wärmedurchgangskoeffizienten (U-Wert) oder eine gewisse Wärmeleitfähigkeit erreichen. Diese Standards finden Sie in der Verordnung zur Bestimmung von Mindestanforderungen

für energetische Maßnahmen bei zu eigenen Wohnzwecken genutzten Gebäuden nach § 35c des Einkommenssteuergesetzes (Energetische Sanierungsmaßnahmen-Verordnung –EsanMV).

Energetische Sanierung – Nur Expertenarbeit können Sie absetzen

Alle energetischen Dachsanierungen oder Fassadensanierungen müssen von einem fachkundigen Betrieb vorgenommen werden, damit Sie die Arbeiten steuerlich geltend machen können. Hierzu gehören Beton- und Mauer-, Schreiner- und Tischler-, Maler- und Lackierarbeiten sowie Elektroinstallationen, Metallbau, Arbeiten an Sanitäranlagen, Dach und Glas. Die Arbeit eines fachfremden Handwerksunternehmens können Sie nicht absetzen.

Die Rechnung, die Sie vom Handwerksunternehmen erhalten haben, müssen Sie dem Finanzamt zukommen lassen. Ferner benötigt das Amt einen Nachweis darüber, dass Sie die Rechnung überwiesen haben. Eine Bescheinigung, mit der der Handwerksbetrieb die durchgeführten Arbeiten bestätigt, stellt die Finanzverwaltung zur Verfügung.

Haus und Steuer – Diese Kosten können Sie geltend machen

Insgesamt können Sie 20 Prozent, aber nicht mehr als 40.000 Euro, für energetische Sanierungsmaßnahmen von der Steuer absetzen. Das bedeutet:

• Im 1. und 2. Kalenderjahr ist eine Absetzung von sieben Prozent möglich – allerdings nicht mehr als 14.000 Euro
• Im 3. Kalenderjahr können Sie sechs Prozent der Kosten geltend machen – aber nicht mehr als 12.000 Euro

Die Kosten für einen Energieberater können Sie ebenfalls zu 50 Prozent absetzen.