Asbest in altem Fertighaus – worauf Sie beim Kauf achten sollten

Für viele Menschen ist es der Lebenstraum schlechthin: Irgendwann einmal in die eigenen vier Wände ziehen und unabhängig von steigenden Mieten sein. Ist dieser Wunsch dabei Realität zu werden, trübt die Vorfreude aber nicht selten den Blick. So werden beispielsweise nicht die nötigen Informationen eingeholt und die frischgebackenen Hausbewohner stehen letztendlich mit einem Problem dar – Asbest im Fertighaus unter Bodenbelägen, Asbestplatten an der Fassade oder auf dem Dach. Wie sich so eine unschöne Überraschung vermeiden lässt und worauf Interessenten beim Hauskauf Acht geben sollten, erfahren Sie hier.

Was ist Asbest und wieso stellt es ein Problem dar?

Asbest ist ein faserförmiger Mineralstoff, der seit dem Altertum gerade im Baubereich vielfach eingesetzt wurde. Die sogenannte „Wunderfaser“ galt als absoluter Allrounder, da sie säure- sowie hitzebeständig ist, nicht brennt und dämmend wirkt. Entsprechend vielfältig wurde Asbest neben anderen Industriezweigen auch in Gebäuden verbaut.

Seit 1993 ist die Herstellung und Verarbeitung von Asbest in Deutschland allerdings vollständig verboten. Inzwischen wurde hinreichend nachgewiesen, dass die feinen Fasern des vermeidlichen Wundermittels beim Einatmen in die Lunge gelangen können und dort schwere Krankheiten auslösen:

Pleuraplaques: Diese Krankheit, die ebenfalls noch Jahre nach der Asbestexposition ausbrechen kann, verdickt das Brustfell.
Pleuraerguss: Bei dieser Erkrankung sammelt sich eine große Menge Flüssigkeit in der Pleurahöhle. Kurzatmigkeit, trockener Husten und Brustschmerzen können die Folge sein. Zusammen mit Pleuraplaque gelten diese Erkrankungen als Symptome für den Brustfellkrebs - häufig verläuft der Pleuraerguss aber gutartig.
Lungenkrebs: Noch Jahrzehnte nach der Kontamination mit Asbest kann es zur Entwicklung von Lungenkrebs kommen. Durch den großen zeitlichen Abstand kann dennoch selten festgestellt werden, ob Asbest der Auslöser war. Dass der Mineralstoff aber krebserregend wirkt, gilt als gesichert. Rauchen in Kombination mit Asbestkontakt erhöht das Risiko.
Bauchfellkrebs: Bei den sogenannten Mesotheliomen handelt es sich um eine sehr seltene Form von Lungen- oder Bauchfellkrebs, die in erster Linie von blauem Asbest verursacht werden.
Asbestose: Hierbei handelt es sich um die häufigste Folge der Asbestexposition. Durch die kontinuierliche Reizung der Lunge durch die feinen Fasern, die der Körper nicht abbauen kann, vernarbt und verhärtet das Lungengewebe. Das ist zwar nicht direkt tödlich, senkt die Lungenfunktion aber deutlich herab, was zusätzlich das Herz belastet.

Vorbereitung für Arbeiten mit Asbest

Fest gebundener Asbest, wie er zum Beispiel als Dacheindeckung in Faserzementplatten vorkommt, ist nicht direkt gefährlich, solange der Materialträger völlig unbeschädigt ist. Sobald es allerdings zu Schäden und Rissen von Asbestplatten kommt, können Asbestfasern freigesetzt werden. Entsprechend problematisch sind hier deshalb jegliche Bau- oder Renovierungsarbeiten, die nur von Fachmännern ausgeführt werden dürfen.

Schwach gebundener Asbest stellt grundsätzlich eine Gefahr dar, da sich Fasern auch im intakten Zustand ablösen können. Diese Form von Asbest findet sich vor allem in bestimmtem Putz, Heizkörperverkleidungen und Dichtungen.

Wie erkenne ich Asbest im Fertighaus vor dem Hauskauf?

Wenn Sie also mit dem Gedanken spielen, sich ein etwas älteres Fertighaus zu kaufen, sollten Sie sich des Risikofaktors Asbest bewusst sein. Problematisch hierbei ist, dass mit bloßem Auge bei einer Besichtigung quasi nicht zu erkennen ist, ob im Haus Asbest verbaut wurde. Zwar weist der Mineralstoff charakteristische Eigenschaften auf (faserige Struktur, weißgraue oder blaugraue Färbung), allerdings ist der reine Asbest so nur zu erkennen, falls die betroffenen Materialien schon beschädigt sind. Eine endgültige Antwort auf die Frage, ob in einem Bauteil Asbest enthalten ist, liefert letztlich nur eine professionelle Materialanalyse.

Als Interessent müssen Sie bei jedem Haus, das vor 1993 erbaut wurde, grundsätzlich mit einer Asbestbelastung rechnen und sollten den Verkäufer oder Makler gezielt darauf ansprechen. Gerade in den 1970er-Jahren erbaute Fertighäuser sind häufig mit Asbest belastet, da der Baustoff zu dieser Zeit seine Hochphase hatte.

Asbest im Fertighaus: Aufklärungspflicht des Verkäufers

Allerdings ist es gesetzlich nicht die Aufgabe des potenziellen Käufers, eine Asbestbelastung am Fertighaus aufzudecken. Stattdessen hat der Verkäufer eine sogenannte Aufklärungspflicht dem Käufer gegenüber. Das hat in der Praxis folgende Auswirkungen:

Der Verkäufer ist uneingeschränkt dazu verpflichtet, den Käufer vor Vertragsabschluss auf eine Asbestbelastung hinzuweisen. Denn der krebserregende Stoff, der die Durchführbarkeit jeglicher Sanierungs- und Renovierungsarbeiten behindert, wird heute als Baumangel eingestuft. Das geht aus dem Bundesgesetzbuch sowie den Landesbauordnungen hervor.
Dementsprechend muss der Verkäufer dem Käufer ein vollständiges Schadstoffkataster vorlegen, aus dem hervorgeht, wo genau Asbest verbaut wurde und mit welchen Kosten für die Entfernung des Gefahrenstoffes zu rechnen ist.
Kommt der Verkäufer seiner Aufklärungspflicht nicht nach, hat der Käufer noch fünf Jahre nach Vertragsabschluss ein Recht auf Nachbesserung, Schadensersatz, Kaufpreisminderung oder den Rücktritt vom Vertrag. Diese Rechte bleiben auch von einem eventuell im Vertrag vereinbarten Gewährleistungsausschuss unangetastet.
Sie greifen allerdings nur dann, wenn der Käufer vor Vertragsabschluss keine Kenntnis über die Asbestbelastung hatte.

Lohnt es sich, trotz Asbest ein Fertighaus zu kaufen?

Diese Frage lässt sich pauschal natürlich kaum beantworten, da sie von zu vielen verschiedenen Faktoren abhängt. Allerdings sollten Sie sich über folgende Aspekte Gedanken machen, wenn Sie darüber nachdenken, ein asbestbelastetes Fertighaus zu kaufen:

Höhe des Kaufpreises: Der Kaufpreis des Hauses sollte natürlich deutlich unter dem einer ansonsten gleichwertigen Immobilie ohne Asbestbelastung liegen. Denn die Kosten für die Asbestsanierung müssen hier hinzukalkuliert werden.
Ausmaß der Asbestbelastung im Fertighaus: Von der Frage, wie großflächig Asbest im Fertighaus verbaut worden ist, hängen verschiedene andere Faktoren ab. Zum einen wirkt es sich auf die Kosten aus, die entstehen, wenn Sie das Fertighaus sanieren. Zum anderen stellt sich auch die Frage, wie viel Aufwand Sie bereit sind, für die Asbestsanierung in Kauf zu nehmen.
Zusätzliche Arbeit: Die letzte Frage stellt sich auch ganz generell: Sind Sie bereit, die zusätzlichen Baumaßnahmen (gegebenenfalls über einen längeren Zeitraum hinweg) in Kauf zu nehmen, oder tendieren Sie eher zu einem etwas teureren Haus, in das Sie keine oder deutlich weniger Arbeit investieren müssen?

Ganz allgemein sei noch einmal angemerkt, dass die Nicht-Sanierung keine Alternative darstellt. Schwach gebundenes Asbest stellt schon zum Zeitpunkt des Einzuges eine Gefahr dar, fest gebundenes Asbest im Fertighaus ist eine tickende Zeitbombe.

Berücksichtigen Sie hier auch, dass beispielsweise die Asbestbeseitigung auf dem Dach als Sonderausgabe verbucht werden kann und so steuerlich absetzbar ist.

Quellen:

- Deutsches Krebsforschungszentrum (DKFZ): https://www.krebsinformationsdienst.de/vorbeugung/risiken/asbest.php#inhalt11

- Umweltbundesamt: https://www.umweltbundesamt.de/themen/gesundheit/umwelteinfluesse-auf-den-menschen/chemische-stoffe/asbest#undefined

- Dipl.-Ing. Dipl.-Ing. Robert Küpper: Asbestsanierung - Beispiele und Fragestellungen aus der Praxis: https://ibkuepper.de/wp-content/uploads/2017/07/HDT-FORUM-2013.pdf

- Dipl.-Ing. Dipl.-Ing. Robert Küpper: Die Schadstoffproblematik beim
Verkauf von Immobilien: https://ibkuepper.de/wp-content/uploads/2017/07/HDT-FORUM-2007.pdf

- AdvoGarantService GmbH: https://www.advogarant.de/rechtsanwalt/gebiete/rechtsanwalt-fuer-immobilienrecht/kauf--ersteigerung/aufklaerungspflicht